Юрист Луканин Александр Михайлович

Юрист 

Луканин

Александр 

Михайлович

Доля в квартире. Как ее продать?

Рынок недвижимости, а вместе с ним и его правовое регулирование, развиваются стремительными темпами. Каждый день многие люди покупают и продают свое имущество. Любой человек и семья стремятся создать себе наиболее благоприятные условия жизни. Наше государство после перестройки сделало большой шаг для перехода от государственной (муниципальной) собственности к частной. Для этого в несколько этапов проводились программы по приватизации жилья. Кто жил в 90-е помнят как это происходило. Зацепили эти программы и начало 2000-х. Тогда многие столкнулись с такой ситуацией, когда лица, имеющие право на проживание в приватизируемом помещении, то есть прописанные в квартире, имели право в соответствии с Законом РФ от 4 июля 1991 г. No 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» на равную долю в квартире. Именно от тех событий и пошел страх у москвичей прописывать посторонних лиц к себе в квартиру. Знаю не мало случаев, когда категорически отказываются прописывать в приватизированную квартиру невестку или зятя, мотивируя это тем, что она или он будет иметь право на долю в квартире. Вот так в нашей стране и появилось много собственников долей в квартирах.

Законодатель предусмотрел две формы общей собственности: долевая собственность — это когда точно определена доля каждого собственника, и совместная собственность — без определения точной доли. Проходившая приватизация предусматривала точное определение долей. И с появлением таких собственников само собой встал вопрос, а как же можно распорядится своей долей. На что имеешь право, на что нет. А самое главное можно ли ее продать и как это сделать? Вопрос права распоряжения своим долевым имуществом часто у многих встает очень остро. Например, есть однокомнатная квартира, а у нее два собственника. Или двухкомнатная квартира, у нее три собственника. Или супруги развелись, но каждый хочет проживать в совместной квартире. Как быть в такой ситуации? Здесь только два пути. Первый — полюбовно договариваться. Второй, если не смогли договориться, идти в суд, где в соответствии не с чьими-то убеждениями, а с Законом судья установит порядок пользования помещением.

Как же все-таки продать долю в квартире? Многим вероятно знакома история, когда один сособственник желает продать свою долю (не важно по какой причине), а другой или другие сособственники — не желают у него приобретать его долю. В этой ситуации можно понять и продавца, и его сособственников, которые не готовы брать на себя дополнительные довольно крупные материальные расходы. Но стоит понимать, что в любом случае право на продажу доли третьим лицам довольно легко реализуемо. Часто можно услышать комментарий, что должен продать только сособственникам, а мы такого согласия не дадим. Данное суждение несколько ошибочно, поскольку согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ сособственники имеют преимущественное право покупки. И в той же статье описывается порядок продажи доли третьим лицам. Что необходимо сделать? Надо в письменной форме, с указанием цены известить всех сособственников о намерении продать долю постороннему лицу. По истечении месяца со дня доставки извещения преимущественное право прекращается.

И вот сособственник может продать свою долю любому желающему. Конечно выгоднее всего для сособственника продать квартиру и забрать причитающуюся ему денежную долю согласно его доли в собственности. Но часто происходит так, что приходиться просто продавать свою долю. Цена доли сразу будет минимум на 20% ниже от денежной доли в случае продажи квартиры. Сложность заключается еще и том, что не все желают покупать сомнительную долю и часто она продается не совсем добросовестным лицам, после чего у оставшихся сособственников начинаются проблемы различного характера. О данных проблемах можно написать целую книжку. Ведь есть люди, профессионально занимающиеся скупкой долей с целью дальнейшего выкупа всей квартиры за бесценок, или продажи той же доли, но уже совсем за другие деньги. И они в своих методах не брезгуют ничем. Так, что я советовал бы всем, оказавшимся в подобной ситуации, договариваться полюбовно. А сособственникам, выкупающим долю в своей квартире, помнить, что деньги они вкладывают в свое имущество.

Оставьте первый комментарий